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금융과 투자

2024년 주택연금 가입 시 불리할 수 있는 7가지 상황

by 멘탈비젼 2024. 8. 18.

주택연금은 노후 자금 마련을 위해 주택을 담보로 매달 일정 금액을 지급받는 금융 상품이죠🏡.

 

요즘 들어, 많은 사람들이 노후 자금을 마련하기 위해 주택연금에 가입하고 있는데요, 이 상품이 항상 유리한 선택은 아닐 수도 있습니다.

 

기본 전제는 주택연금은 기대 수명 100세를 기준으로 만들어진 일종의 금융 상품입니다.

 

또한 현재의 주택 가치만을 반영할 뿐 미래의 주택 가치 상승의 부분은 상관이 없어집니다. 더 이상 부동산 섹션의 기사를 볼 일이 없어지는 거죠.

 

물론, 반대의 상황도 있죠. 실제로 집값이 높은 시점에서 주택 연금에 가입하신 분은 집값이 떨어지는 부동산 기사를 보면서 기분이 좋아지신다고 합니다.

 

암튼 여기서는 종신 정액형 주택연금의 특징을 고려해, 주택 연금에 가입하면 불리할 수도 있는 상황을 살펴볼게요.

 

2024년 주택연금 가입 시 불리할 수 있는 상황

 

1. 주택 가격 상승 전망이 높을 때 📈

2024년 이후 주택 가격이 크게 오를 것으로 예상된다면, 지금 주택연금에 가입하는 건 그다지 현명하지 않을 수 있겠죠.

 

주택연금은 가입 시점의 주택 평가액을 기준으로 연금액이 정해지기 때문에, 나중에 주택 가격이 상승해도 그 이익을 전혀 반영할 수 없거든요.

 

 

예를 들어, 몇 년 후 주택 가격이 크게 오른다면 주택을 매각하거나 다른 방식으로 활용할 때 더 큰 이익을 볼 수 있지만, 이미 주택연금에 가입했다면 이 기회를 놓치게 될 수 있다는 말이죠.

 

그래서 주택 가격이 크게 올랐을 때 주택 연금에 가입하는 분들이 많죠. 가입 당시의 공시 가격이 연금 산출의 근거가 되기 때문이죠. 

5억 원 vs. 6억 원 주택으로 주택연금 종신 정액형 가입 시 월 지급금 비교

5억 원짜리 주택으로 주택연금 종신 정액형에 가입한 경우와, 1년 뒤 주택 가격이 6억 원으로 상승한 후에 주택연금에 가입한 경우의 월 지급금 차이를 비교한 표를 작성해 볼게요.

 

주택연금 종신 정액형은 가입 당시 주택 가액에 따라 월 지급금이 고정되며, 주택 가격이 상승하더라도 가입 이후에는 월 지급금이 변경되지 않죠.

 

아래 표에서는 한국주택금융공사에서 제공하는 2024년 기준 자료를 바탕으로 5억 원과 6억 원 주택의 월 지급금을 비교합니다. 참고로 실제 월 지급금은 금리, 연령, 주택 가격 등 다양한 요소에 따라 다를 수 있답니다.

주택 가격에 따른 월 지급금 비교 (종신 정액형 기준)

 

주택가격에 따른 월지급금 비교-표

 

 

  • 가입 시점 나이: 주택연금에 가입할 때의 나이를 기준으로 합니다. 나이가 많을수록 월 지급금이 증가합니다.
  • 주택 가격 5억 원 기준 월 지급금: 5억 원 주택으로 주택연금 종신 정액형에 가입했을 때의 월 지급금입니다.
  • 주택 가격 6억 원 기준 월 지급금: 주택 가격이 6억 원으로 상승한 후에 주택연금에 가입했을 때의 월 지급금입니다.
  • 차이 (월 지급금): 주택 가격 5억 원과 6억 원의 월 지급금 차이를 나타냅니다.

주택 가격이 1억 원 상승할 경우 월 지급금은 가입 시점의 나이에 따라 약 17만 원에서 33만 원 정도 차이가 발생합니다. 주택 가격이 상승하면 동일한 조건에서 더 높은 월 지급금을 받을 수 있다는거죠.

 

이 표는 일반적인 계산을 바탕으로 작성된 것이며, 실제 월 지급금은 한국주택금융공사의 구체적인 계산 방식에 따라 다를 수 있습니다. 가입 전에 반드시 최신 자료와 전문가 상담을 통해 정확한 금액을 확인하는 것이 중요하겠죠.

 

주택연금 모의 계산을 직접 해 보실수도 있답니다. 아래 링크 만들어 두었으니 바로 들어가셔서 해보셔도 됩니다. 

 

주택연금 예상 연금 조회-한국주택금융공사

2. 현금 유동성이 충분한 경우 💸

이미 현금성 자산이 충분하거나 다른 연금 자산이 있다면, 주택연금에 가입하는 것이 반드시 유리하지 않을 수 있어요.

 

주택연금은 주택을 담보로 매달 일정 금액을 받는 방식인데, 이 금액이 예상보다 적을 수도 있고, 유지비용이나 수수료 같은 추가 비용이 발생할 수도 있답니다. 만약 충분한 현금 자산이 있다면, 주택연금보다는 다른 투자나 자산 활용 방법을 고려하는 것이 더 나을 수 있답니다.

 

물론 현금 유동성이 있는데 일부러 주택 연금을 가입하는 분은 없으실 겁니다. 하지만 간혹, 사업 리스크나 투자 리스크때문에 현금 유동성이 현재 있다고 해도 노후에 대한 확실한 보장을 위해서 가입하시는 분도 계시다고 들었습니다. 

 

사람 일 어떻게 될지 모르니까요.

 

현금 유동성이 충분한 경우

3. 상속 계획이 있는 경우 👪

주택 연금 가입하는 경우에 연금 수령자가 사망한 이후에도 주택의 소유권은 그대로 유지되고 사망 시 남은 주택연금 대출금이 금융기관에 상환되어야 해요.

 

상속인이 주택을 상속받으려면 이를 상환해야 하죠. 이로 인해 상속인에게 경제적 부담이 생길 수 있으며, 주택을 상속받으려던 계획에 차질이 생길 수도 있어요. 상속인이 상환 능력이 부족하다면, 주택을 판매해서 대출금 상환을 해야하는데 그 시점에 주택 가격이 어느 정도인지에 따라서 전혀 상속받을 금액이 없을 수도 있다는 말이죠.

 

물론 상환할 금액이 부족하다고 상속인에게 청구하지는 않지만요. 

 

이런 여러가지 상황을 고려하면 자녀나 가족에게 주택을 물려줄 계획이 있다면, 주택연금 가입이 불리할 수 있다는 점을 꼭 염두에 두셔야 해요.

4. 주택 유지비용이 부담스러운 경우 🏚️

주택연금에 가입해도 주택 소유권은 여전히 가입자에게 남아 있기 때문에, 주택 관리 비용이나 재산세 등 유지비용을 계속 부담해야 해요.

 

특히 주택이 오래되면서 유지비용이 점점 증가할 수 있는데, 만약 이 비용이 매달 받는 연금액보다 더 크다면 재정적으로 손해를 볼 수 있습니다. 이럴 경우에는 주택을 매각하고 다른 거주 형태를 고려하는 것이 더 경제적일 수 있어요.

5억 원 주택의 연간 세금 부담 

아래에 5억 원 주택에 대해 매년 내야 하는 재산세와 관련 세금을 표로 정리해볼게요.

 

 

5억주택 연간세금-표

 

  • 재산세: 주택의 공시가격을 기준으로 계산된 재산세입니다.
  • 지방교육세: 재산세의 20%를 추가로 부과하는 세금입니다.
  • 도시지역분 재산세: 주택이 도시지역에 위치한 경우 부과되는 추가 재산세입니다.
  • 종합부동산세: 공시가격이 11억 원을 초과하는 경우에만 부과되므로 이 예시에서는 해당되지 않습니다.
  • 총 세금: 재산세, 지방교육세, 도시지역분 재산세를 합한 금액입니다.

이 표는 일반적인 기준을 바탕으로 작성된 것이며, 실제 세금은 지역별 세율과 개인 상황에 따라 다를 수 있습니다.

5. 건강 상태가 좋지 않거나 기대 수명이 짧은 경우 🏥

주택연금은 장기간에 걸쳐 일정 금액을 받는 상품이라, 가입자가 오래 살수록 유리한 구조예요. 하지만 건강 상태가 좋지 않거나 기대 수명이 짧다면, 주택연금을 통해 수령하는 금액이 예상보다 적을 수 있어요.

 

예를 들어, 예상보다 일찍 사망하게 되면 주택연금의 혜택을 충분히 누리지 못할 뿐만 아니라, 사망 시점에 남은 주택의 상당 부분을 금융기관에 상환하게 될 위험도 있습니다.

 

주택 연금은 기대 수명 100세를 기준으로 설계되었다는 점 명심하세요. 그래서 국민연금도 조기 연금을 신청하는 사람들이 늘어나는 이유는 정상적인 노령연금을 받았을 때와 조기 연금을 받은 경우의 금액이 교차하는 지점이 73세이기 때문이죠.

 

73세 이후로 살 수 있는 날들에 대한 자신의 기대 수명을 계산한 결과죠.

55세에 5억 원짜리 주택으로 종신연금 정액형 가입 시 연금 수령액 비교

55세에 5억 원짜리 주택을 기준으로 종신연금 정액형을 선택했을 때의 평균 월 수령액을 기준으로 사망 시점별 연금 수령액을 비교해 보겠습니다. 종신연금 정액형은 월 수령액이 가입 시점에 고정되어 변동되지 않는 방식입니다.

한국주택금융공사의 자료에 따르면, 55세에 5억 원짜리 주택으로 종신연금 정액형에 가입했을 경우, 월 수령액은 약 83만 원 정도로 추정됩니다.

사망 시점별 연금수령액 비교표 (종신연금 정액형 기준)

 

사망시점별 연금수령액-표

 

  • 월 수령액 (평균): 종신연금 정액형 기준으로 월 약 83만 원으로 설정하였습니다.
  • 남은 주택 가치: 주택의 초기 가액에서 수령한 연금액을 차감한 값입니다.
  • 추가상환 의무: 종신연금 정액형은 비상환형 상품이므로, 사망 시점에 상속인에게 추가 상환 의무가 발생하지 않습니다.

이 표는 예시로 제공된 것으로, 실제 연금 수령액과 조건은 가입자의 선택, 경제 상황, 그리고 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 주택연금 가입 시에는 전문 상담을 통해 정확한 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

물론 남은 주택 가치는 보증료와 월지급금(대출금)의 이자를 빼야 진정한 가치가 됩니다. 그럴 경우에 상속인에게 돌아갈 것은 거의 없는 셈이죠.

6. 초기 설정 비용과 수수료 부담 💰

주택연금에 가입할 때 초기 설정 비용, 주택 평가 비용, 각종 수수료 등이 발생합니다. 이 초기 비용은 가입 시 일시적으로 발생하지만, 금액이 적지 않을 수 있어요.

 

이런 초기 비용을 충분히 고려하지 않고 주택연금에 가입하면, 예상보다 낮은 연금 수령액으로 인해 불리할 수 있어요. 따라서 가입 전에 초기 비용과 수수료를 신중하게 계산하고, 이에 따른 재정적 부담을 충분히 감안해야 해요.

2024년 기준 5억 원짜리 주택의 주택연금 가입 시 발생 비용

2024년 기준으로 5억 원짜리 주택을 주택연금에 가입할 때 발생하는 초기 설정 비용, 주택 평가 비용, 및 각종 수수료를 표로 정리해보겠습니다. 이 비용들은 한국주택금융공사의 표준 요율을 기준으로 작성한 것이며, 실제 비용은 상황에 따라 다를 수 있습니다.

주택연금 가입 시 발생하는 비용 (2024년 기준)

 

주택연금 가입시 발생 비용-표

 

 

  • 초기 설정 비용: 주택연금 계약 체결 및 등기 설정을 위한 법적 비용입니다. 약정 금액에 따라 비용이 결정되며, 보통 0.1% ~ 0.2% 수준입니다.
  • 주택 평가 비용: 주택의 가치를 평가하기 위해 감정평가사가 수행하는 평가 비용입니다. 주택의 크기, 위치 등에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.
  • 신탁 설정 수수료: 주택을 신탁할 때 발생하는 비용입니다. 통상적으로 20만 원 ~ 40만 원 사이입니다.
  • 보증료 (초기): 주택연금 보증을 위해 초기에 납부해야 하는 비용으로, 주택가치의 1.5% 정도를 예상할 수 있습니다.
  • 보증료 (연간): 연금 지급 시 차감되는 연간 보증료로, 연금 지급액의 0.75%가 적용됩니다.
  • 기타 수수료: 계약에 따른 부대 비용으로, 지역 및 계약 상황에 따라 다릅니다.

총 예상 초기 비용

초기 설정 비용 + 주택 평가 비용 + 신탁 설정 수수료 + 초기 보증료 + 기타 수수료 = 약 860만 원 ~ 970만 원 정도로 예상할 수 있습니다.

 

이 비용은 예시로 작성된 것이므로, 실제 가입 시에는 한국주택금융공사나 관련 기관에서 제공하는 최신 자료를 확인하는 것이 필요합니다.

7. 예기치 않은 재정적 변화 가능성 🌪️

주택연금에 가입한 후 경제 상황이나 개인의 재정 상태가 변화할 수 있습니다. 예를 들어, 주택연금에 가입한 후 갑작스러운 큰 의료비나 다른 재정적 필요가 생길 경우, 주택을 매각하거나 담보로 대출을 받는 것이 어려울 수 있어요.

 

주택연금은 매달 일정 금액을 지급받는 구조이므로, 큰 금액이 필요한 경우 대응이 어려울 수 있습니다. 이런 이유로 예기치 않은 재정적 변화 가능성을 충분히 고려한 후 결정해야 합니다.

 

물론 일정 부분을 찾아 쓸 수 있는 주택연금 가입 방법도 있답니다. 그럴 경우에는 매달 받는 금액이 줄어 들겠죠. 그럼 그 줄어든 금액으로 생활을 할 수 있는지도 따져 보셔야 해요. 

 

주택연금 가입 전 다방면의 고려를 해야

주택연금은 안정적인 노후 자금 마련을 위한 좋은 수단이 될 수 있지만, 모든 상황에서 유리한 것은 아니에요. 자신의 재정 상태, 주택의 미래 가치, 건강 상태, 가족의 상속 계획 등을 종합적으로 고려해 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

 

특히, 주택연금 가입 시 발생하는 초기 비용과 장기적인 재정 계획을 충분히 고려하는 것이 필요해요. 전문가와의 상담을 통해 자신에게 가장 적합한 금융 상품을 선택하는 것이 바람직합니다.

 

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